详述 | 在澳洲,新南威尔士州买地起房的流程(DA申请篇)

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起房子,做设计,我们听得最多的就是DA申请,那么什么是DA申请呢?


简单来说,DA全称是Development Application 也就是发展申请。做这个发展申请,对于别墅,或者小规模的联排别墅来说,是任何人都可以做这个设计的,甚至绘图。但是在设计之前我们需要知道的是需要满足怎么样的设计规范。

由于发展申请(DA)的审批,关注点是规划上的大方向,所以相关的审核条款也是跟规划上的要求相关。作为设计者,我们需要查阅当地政府对于发展申请的规划条文,通常包括了LEP和DCP。


Local Environmental Plan ---LEP


LEP全称是LocalEnvironmental Plan,本地环境规划。


这里需要注意的是LEP,是法规,是有法律效应的条例,设计上必须严格遵守的条款。如果设计上想挑战这些条款,那么就需要做planningproposal,也可以叫SEPP1 申请,通常这个是对于开发商来说需要关注的地方,在这里先不论述。

LEP可以在每个council的网页上找到,以前通常是分成好几个PDF文件,自己根据细分的区域来找到相关的文件来查询资料。近年来很多资料都被做成了网页版,只要输入地址,就能找到相关的文件,节省了大量的查询时间,也最大可能性的减少了错误。



另外悉尼的新南威尔士大学,COX Architecture (考克斯建筑设计事务所),Urban Development Institute Australia (澳大利亚城市发展协会) 联手合作设计了一个全新的网页基础的App,名为UrbanPinboard,http://www.citylifelabs.com.au/urban-pinboard 将会把所有council的这些资料整合成一个更便捷的app给开发商使用。

 

对于普通房东来说,LEP一般情况下包括了以下相关资料需要了解的:


Zoning map:(一般住宅设计关注的是R1,R2,R3, R4 and B4 zone),这个是房屋所在的区域是属于哪一个区域,低密度(R1、R2),中密度(R3),高密度(R4),还是商住开发(B4zone,mix-used)。

 FSR (floor space ratio)容积率,也就是建筑面积跟土地面积的比例,这是代表了一个地上允许建多大面积的房子。

HOB (height of building)房屋的限高,一般来说R1,R2的房子(house)限高不能超过8.5米~9米,具体要看council要求,R3 (中密度)一般不超过5层,R4的一般可以建5层以上。从这里也可以看到zone的重要性。

Heritage and conservation(有历史保留价值的区域)。有时候不仅仅是房子本身有历史保留价值,有的区域的树木也是有历史保留价值的。这个对于房屋买家来说是一个很居争议性的话题,有的是房子的正面有历史保留价值,有的是整栋房子有历史保留价值,如果遇到这样的房子,建议房东一定要请有经验的建筑师和文物顾问一起协商设计方案,缺一不可。

Bush fire zone (山火危险区域)。如果房屋在这个区域里,理论上可以把距离房屋近的树木砍掉而不需要申请,但是个人经验,这个并不是必然。这些区域的房屋设计会有一些特殊的要求。

Land Size (土地面积)或者是Minimum lot size (最小土地面积),这是一个牵涉到开发分地的条款。假如最小土地面积要求是350平米,而地块只有600平米,那么这块地就不满足分地要求,如果需要加建多一套房子,那么可能只有加建奶奶房(granny flat);如果占地有700平米或以上,那么就可以申请分地来起两套房子,或者是联排(duplex)别墅。


Zoning里面还需要关注的是AcidSulfate Soils Map(酸性土壤地图),Land Reservation Acquisition Map (政府保留用地,一般会用作基建设备),SpecialProvisions Area Map (空间保留用地,一般用来做公园保留用地),Activestreet Frontage (活跃街面用地,一般为商业街区用地)。


看完LEP,朋友们就可以对自己的房子所在区域有了一定的了解,也可以对自己房子进行怎么样的改造有了最初步的想法。但是这并不是本地政府对房子设计的全部要求,做设计前,我们还需要了解另外一个很重要的规划文件--- Development Control Plan 发展控制规划,简称为DCP。


Development Control Plan ---DCP


发展控制规划,是一个牵涉到房屋设计的规划,这个规划基本是控制了房屋从设计到建筑整个流程,包括了以下几个方面(在这里,作者按自己经验把设计重点需要关注来排序,而不是按council网站上的排序方式):


Building Height(建筑限高),虽然在LEP里面已经有阐述房屋限高,但是在DCP里面对房屋限高做出了更详细的解说,并且配出了图片解释,下图是关于8.5米限高的图片解释。



Building Envelop and Setback (建筑体量与红线退缩)。请参考以下图片:


需要注意的是每个council对于建筑红线退缩都有少许不一样的要求,即使是同一个council,也有可能有特殊区域有不一样的要求,这个必须是每个房子都要重新查阅来确认的,并不能说邻居做了,我也一定能做。虽然理论上有很高可能性,但是还是要重新审查的,这一步是不能省略的。



Character, Design, Streetscape and View Sharing (特性、设计、街景与共享景观)。


对于很多朋友来说,房子是自己的物业,情理上来说,应该对物业拥有绝对的设计与管理的权力。这个在澳洲却并不是这样的,对于政府来说,对于规划来说,房子并不是孤立的,一栋房子的外观有可能对整个街区,本地环境造成或多或少的影响。作为一个民主社会,所有建设都需要符合大众利益。这个对于很多朋友来说都需要进行一个观念的转变,或者理解,在做设计的时候需要减少对现有社区的影响,不然可能会遭到周边邻居的反对而造成发展申请不能通过。以下图片是Willoughby council对于新建设对于景观影响的要求。



Sustainable Development 可持续性发展。


这是在设计上非常大的一个课题,它包含了,日照、采光(室内与室外),通风,保温,隔热,隔音,景观与物种,节能,水处理(集水箱与污水处理),建材使用,健康与舒适,垃圾处理(主要针对建造过程中产生的垃圾)等等。这里的规范甚至会牵涉到屋檐延伸的长度,开窗的大小,窗玻璃的选用等非常细致的要求。所以在DA申请的文件里面,还会要求有BASIX certificate(可以通过BASIX顾问来协助,有的设计师也可以做)。以下图片是Willoughby Council对于可持续性发展的一些要求的范例:



除了以上几点以外,DCP还有关于景观设计的要求,例如绿化的占地面积;私人开放空间的面积要求,隐私的设计要求等。


Development Application ---DA 发展申请


在了解了LEP和DCP之后,我们就可以开始进行房屋的设计与申请了。在这里请留意一点,LEP是一个法规性的要求,而DCP是一个控制性规划要求。但是在实际设计中,我们通常不会百分百满足所有LEP和DCP的要求,所以在某些情况下可以跟council协商。


举个简单的例子,Council的LEP要求限高是20米,而我们在做apartment设计的时候由于地块落差比较大,为了能建设更多套数,设计的时候可能会局部突破了这个限高要求。这样就需要跟Council的townplanner进行沟通,协商了。


因为development application是可以协商的,所以在做开发设计的时候通常都会或多或少的去挑战一些规范要求,以达到利益最大化,这也是为什么我们会推荐找设计师、建筑师去进行开发报批的原因。


但是也正因为各种不确定性,甚至council的townplanner可能会中途换人而导致审批的难易程度有所改变,所以没有设计师会保证DA能100%通过的。


找设计师或建筑师进行DA申请的朋友需要留意一点,设计师或建筑师收设计费,是在完成DA文档之后就会收齐所有设计费用。如果设计里面建筑师已经强调了不可行,而甲方还是要求,从而违反了council的要求而导致DA不能通过的,建筑师会收取额外费用来修改图纸帮助DA获批。实际操作中图纸修改所产生的额外工作量和费用,是需要甲方和建筑师相互协商来解决的。


说到这里,希望大家能明白一点,建筑师并不是一个绘图员,他们是一个项目的设计管理者,在最大可能性下满足本地政府的规划要求,同时满足甲方对房子的功能与美观要求的前提下管理设计,绘图只是这个工作量里最小的一个部分。

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