原创家富看投资12-11 05:44

     从本周五晚到次日凌晨,相继四座城市宣布楼市限售政策。重庆、南昌规定新购房限售两年,长沙新购房限售三年;南宁法人单位买二套及以上住房限售两年。此外,石家庄限售时间最长,限购区域内家庭有3套住房的限售8年。西安则规定商品住房调价前需向物价部门申报。为什么在原来已经出台非常严的调控政策背景下,在这样的时间点又开始加码,同时我们也可以注意到一个现象,这几个城市多为三四线城市。笔者认为当前时点出台这样的政策主要有以下几方面的原因:

1、总体是坚持和强化房子是用来住的,不是用来炒的基本宗旨,这也与之前提出的房地产调控长效机制相呼应。

2、从房地产销售数据层面来看,今年房地产销售数据总体来看并没有非常难看,但是分开来看,一二线城市与三四线城市之间出现严重分化,一二线城市的销售面积同比出现了30%以上的降幅,相反,三四线城市的销售依然较为火爆,一方面来自于棚改货币化的需求,另一方面是来自于一二线城市的外溢需求。特别是没有限购城市的购房热情依然较为高涨。

3、从贷款数据来看,今年以来在金融去杠杆的大背景下,金融机构的杠杆率整体上呈现稳步下降的态势,包括同业存单的规模增速也大幅放缓,银行同业理财的规模也大幅下降,但社融和新增贷款的数据依然处于高位,特别是企业和居民的中长期贷款的增长依然较快,对于企业而言,中长期贷款的增加,反应了结构在改善,加权平均成本也没有出现明显上升,主要是由于国企的贷款成本较低。但是让监管层不太满意的是居民的中长期贷款增速依然较快,从结构来看,房贷增速和占比过高,说明居民的加杠杆购房的意愿一直较强,为什么在首套房首付比例有所提高,二套以上住房大幅提高首付比例的情况,居民还可以如此加杠杆去买房。其中有一部分资金一定是来自于除常规贷款的其它渠道,这其中很大一部分便来自于消费贷,据草根调研,2016年全社会的消费贷的规模在8000亿元左右,而2017年今年的消费贷规模就接近1万亿了,在消费依然处于比较稳定的情况,新增的资金大部分都流向了房地产市场,这也是近期广东和北京地区一再强调严厉禁止消费贷流入房地产市场的原因。

4、限制销售年限主要是降低房地产的流动性,提高炒房者的持有成本,削弱居民的炒房热情,同时流动性减弱对存量高杠杆炒房者也会带来一定的冲击,会对他们的现金流产生较大的影响,从而后续可能出现被动降价销售的现象,从而会起到抑制价格上涨的效应。

5、后续还会出现什么样的调整政策?市场普遍关注的是房产税会不会出台,从立法的层面来看,一般至少需要2到3年的时间,因此在2020年以前全面房产税很难出台。但是试点范围扩大是有可能的,当前上海和重庆两地已经在试点。

6、租金和房价会如何走?随着租售同权和共有产权政策的逐步推出,市场供给量未来几年将会大幅增加,租金价格有望下降。但是租售同权的核心问题是教育同权,若优质资源不能解决,在租金之外可能还会产生很大的额外费用,如学区房指标费等,这主要是由优质教育资源的稀缺性决定的。房价有望呈现较为平稳的状态,一方面房地产投资在GDP中依然扮演着较为重要的作用,并且与之相关的产业链太长,短期内大幅的下降冲击过大。另一方面,随着投资者的购房热情逐步褪去、租房市场逐步完善、观念逐步转变等影响下,房价有望回归理性。

7、市场该如何走?对于地产板块而言,整体板块基本面虽然预期很差,但板块集中度提升有望带来部分龙头公司的投资机会,一方面龙头公司上半年的拿地数量大幅增加,另一方面前十大公司的集中度在今年上半年出现大幅提升,由原先的10%提高到30%左右,市场份额的提升导致上半年龙头公司的销售金额依然出现大幅增长。这也是港股地产板块今年出现大幅上涨的原因,但A股地产板块表现差的多,主要是整体的政策预期较为悲观,但龙头公司阶段性依然有机会。对其他市场而言,主要还是从需求层面来看,短期内地产投资因上半年土地供应规模依然较大,并不会出现大幅下滑,但市场更多的是看预期,可能短期内以螺纹钢、铁矿石、焦炭等为代表的宏观品种短期可能会面临继续调整。股市影响相对有限。债市长端收益率上涨压力加大,但下行幅度也不会太大,主要是因为金融去杠杆依然在途中。

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