原创CricBigDataSZ12-13 05:40

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一年之中最热的“购房季”——金九银十来了!每个城市的楼盘都会在这两个月扎堆入市,可选择新变多。所以,还想在今年买房的,都会在9、10月完成签合同。

但与此同时还有着房子难抢、利率偏高的现象,许多人心里都会想:是不是该等一等?万一房价要降呢?今年到底要不要买房呢?

我们今天就来冷静分析一下。


1、房价涨幅暂时得到控制,但仍在进行

从今年3月份开始,限购限售政策一步步从超一线城市蔓延到二三线城市,房价涨幅逐渐收窄,加上从5月份开始的银贷收紧,预售价限制等,房价得到进一步的控制。导致8月不少城市环比涨幅都在1%左右附近,但是尽管如此,和年初相比,房价整体还是涨了不少!

这里选取了最近比较热门的一些城市进行对比。

2、北上广只会越来越热,不存在松动的可能

在18世纪末,英国经济学家托马斯·马尔萨斯曾提出,城市扩张的最终结果是城市覆灭。但200多年过去了,马尔萨斯的预言好像落空了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,一句话:长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

在过去的几年里,全世界的超大型城市,比如纽约、伦敦、东京、上海、北京等人口不但没有减少,反而还在急速增加。

为什么这些城市人口会不断呈现上升趋势呢?很大一部分原因是,这些地方集中了全国的优质资源。在大城市中,受教育的机会更多,医疗水平更高,各种消费十分方便。城市越发展,聚集的优质资源越多,这个不容置喙。所以近年来,人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。


从城市层面看,2010年以来我国的常住人口依然呈现向一、二线城市所辖地区集中的特征。

截至16年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口,二线城市常住人口占比也超过16%,而其他城市常住人口占比近80%。

形成对比的是,最近6年我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市,因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集。


3、除了北上广,人们还喜欢去这些地方


逃离北上广后,这些人群主要流向了二线城市及中部地区。报告显示,天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。

近三年二线城市常住人口增长大多都超过了全国人口增幅,仅沈阳、大连、南京和太原人口增长慢于全国平均。

而比较来看,近三年长沙、杭州、成都、宁波和西安的常住人口增幅较之前三年提高了1.5%以上,人口加速增长。

长三角城市群和珠三角城市群外地人口流入比较多,人口流入的大多数是经济发达的地方,经济欠发达地区人口净流出严重。

从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,除了4个一线城市,还包括8个二线城市和8个三四城市。

其中,广东有5个,分别是广州、深圳以及毗邻的东莞、中山、惠州,并且东莞外来人口占比高达75%,深圳、中山也都超过50%,江苏有4个,为苏南的苏州、无锡、常州和省会南京。


4、明年购房资格和信贷更严格

现在的调控政策不见有任何的松懈,继续保持着加紧加急的趋势,不少城市已经表示不会放松,因为楼市的长效机制还未真正的建立完善起来,那就意味着可能是继续加严政策。就目前来说,要进一步控制房价,就是进一步限制购房需求,第一是提高购房门槛,挤掉一部分的购房者,第二就是增加购房费用,再挤掉一部分的购房者。

看年初的限购政策就知道,不少城市就提高了对社保个税的要求,“一年变两年”,“三年变五年”,让不少购房者后悔不迭。而加上从5月份开始的信贷收紧,更是让不少楼盘直接要求验资全款,所以,明年要是继续加严,谁能保证自己还有购买资格,还能买的上房?

5、购买需求一旦放松,房子可能全款都抢不到

现在全款抢房,高首付抢房的新闻屡见不鲜。杭州、成都、南京、武汉等多地的房子遭到哄抢,开发商开盘即售罄,如果不是全款买房,售楼小姐都不搭理你,也没有房子让你选,有些直接要验资,没达到要求连售楼中心都进不去!

虽然在这轮最严楼市调控政策下,整个楼市都已经迎来了大幅的降温现象,然而,即使目前的楼市处在降温趋势中,在不少业内专家看来,这种降温状况也是暂时和短期的,而且,因为大量的投资需求被压制,因此,调控一旦松绑,楼市必将再次迎来高涨!



6、涨价多在年初,过个年多花几十万!

2月下旬到3月初环京抢房潮,导致不少甚至远郊房价高于近郊,毛坯房价高于装修房的情况发生,就连二手房变得是非的抢手!一夜跳涨15万的情况比比皆是。

海南海口年初房价直接涨了20%,还好很多人专门去了三次都没抢到房!

历史的例子告诉我们,房价会出现大幅度上涨都会集中在上半年,尤其是年初更为集中!所以要是今年还不抽空赶紧买,明年年初一涨价,又要离房子远了几十万到上百万的距离!

随着限购政策的不断升级,虽然遏制了楼市需求,但是也向投资者释放信号:越是稀缺紧俏的东西大家越追逐,价格就还要涨。因为越是限制的东西越是证明稀缺,越稀缺的资源越没有跌价的可能。所以有机会一定要买房,不要观望,没有机会创造机会也要买。

不要一直说考虑考虑,考虑的这段时间,就是在浪费自己的时间和机会。要做的就是抓紧现有的机会,赶紧把房买了,不然就这么等待,等来的不是房价的暴跌,而是再需继续奋斗10年才能攒够首付。


总之,买房是个大事情,很多人一生也就买一套房,按照自己的资金和个人需求。

买不起北上广深可以考虑强二线:杭州、厦门、南京、天津......

买不起强二线可以买二线:西安、郑州、武汉、重庆、济南......

再不济就买自己家乡所在的省会,毕竟一线城市赶人之际是各大省会城市壮大之时,加上二线城市抢人大战已经打响,这个时候进场,也许是个不错的选择。

 来源:客立方



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