中国房地产金融环境,下半年将轻度“中风”!

摘要: (一)二季度房地产业金融环境指数变为正常根据二季度各项指标数据,计算出房地产业金融环境指数。二季度,房地产业

09-07 09:04 首页 杨红旭楼市研究

大家的一致感受,今年以来,金融环境收紧了。尤其是个人贷款购房,审批流程拉长,贷款利率抬升。哥们,不乐意高利率,那你就死等吧,银行才不急给你放款呢。开发商同样遭遇了融资方面紧缩。


房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。


这一点,从圈内来看,老杨算是较早注重金融环境对楼市影响的专家,过去十年,陆续开发了多份研报,跟踪研究金融环境的变化与楼市的关系。比如:


近日,易居房地产研究院公布了一份《中国房地产业金融环境指数报告 》报告。由研究员赖勤执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,老杨略作延展,供大家参考。


本报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面,共选取9个最具代表性指标,对指标体系中各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,即可得出当期中国房地产业金融环境指数。


根据2011年以来9个指标波动情况,利用五分法将指数分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”,分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是,本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分,并非绝对概念。


根据今年二季度各项指标数据,计算出房地产业金融环境指数。二季度,房地产业金融环境指数为-0.08,较一季度下降0.28,较去年同期下降0.82,从一季度的偏松状态变为正常状态。


房地产业金融环境指数下降的原因,从外部金融环境来看,与一季度相比,M2增速下降1.2个百分点,银行间拆借利率上升了0.46个百分点;从内部金融环境来看,主要是个人房贷利率比一季度上升了0.14个百分点。


从2015年一季度开始,房地产业金融环境指数不断攀升,于2016年一季度达到阶段性高点,此后便一路下滑至今,由“宽松”变为“偏松”,目前又由“偏松”变为“正常”。与2011年以来的历史数据对比,目前的房地产业金融环境指数属于中等水平。


从房地产业外部金融环境来看,随着金融去杠杆和金融秩序整顿,流动性明显收紧和货币市场利率明显上升,从稳增长的角度考虑,金融环境的收紧将放缓。从房地产业内部金融环境来看,全国楼市异常火爆的局面已经过去,随着房价增幅回落和楼市成交放缓,房企到位资金增速和房地产贷款增速将回落,并且个人住房贷款利率将继续上升,因此中国房地产业内部金融环境指数将继续收紧。


综合判断三季度金融环境将小幅收紧,中国房地产业金融环境指数将步入偏紧区间。


按老杨的理解:金融环境影响流动性,流动性类似房地产市场的血脉。流动性泛滥时,楼市血脉贲张,房价大涨,比如2016年。而今年下半年,血流减少、脉动变弱,中国房地产业内部金融环境指数进入偏紧区间,相当于楼市的资金面遭遇:轻度中风!


2018年,重度中风!噢,MGD,仍在激进抢地、并购的地产大佬们,仍在抢房的激进炒房客们,你们知道这一点吗?


1、房地产业金融环境和典型城市商品住宅成交量的关系


将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据进行对比。


数据显示,自2012年开始,随着金融环境整体上趋于宽松,30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势,而到了2013年末,随着金融环境趋于恶化,成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间。2014年三季度开始,两曲线走势开始出现背离,原因较为复杂,金融环境指数处于偏紧区间,成交面积的同比增幅也处于负增长区间。2015年二季度开始,金融环境开始改善,逐渐步入宽松区间,而楼市也再次上行。在经历过2016年上半年楼市疯狂和金融环境宽松后,楼市成交面积的同比增幅和金融环境指数维持了收窄的趋势至今。


经过几次涨跌周期的验证,发现二者走势一致。随着房地产业金融环境指数小幅下滑,预计下半年典型城市新建商品住宅成交量同比增速会稳中有降。 



2、房地产业金融环境和70城商品住宅价格同比增幅关系


将房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。


数据显示,2011年金融环境由宽松进入紧张区间,70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅持续回落;2012年金融环境由紧张逐渐宽松,住宅价格同比增幅也开始筑底上行;2014年一季度金融环境指数再次进入偏紧区间时,价格指数同比增幅也开始回落;当2015年二季度金融环境指数再次开始宽松时,房价同比增幅开始出现反弹。2016年一季度金融环境指数触顶,下行趋势延续至今,而住宅价格同比增幅也于2016年底触顶,上半年已连续2个季度下降。


经过几次涨跌周期的验证,发现二者走势一致,也就是说房价表现出明显的“货币”效应。此轮房地产周期中,房价同比增幅滞后于金融环境指数大概3个季度,根据金融环境指数的走势,预计房价同比增幅仍将继续回落。



老杨的一点体会:关于市场分析与预测,可分为四个段位


1、无数据,无逻辑,全凭一张嘴,瞎逼逼,乱忽悠。

2、有一大堆数据,但逻辑能力一般,也可以做出貌似专业的定量分析。

3、掌握数据不多,但依赖强大的逻辑能力,可以做出靠谱的定性分析。
4、拥有大量数据,同时逻辑能力强,则可做出靠谱的定性加定量分析。


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