租赁新政大潮涌,是否会冲垮房价?

摘要: 8月17日,北京市住房城乡建设委发布公告称,近期已会同市发展改革委、市教委、市公安局、市规划国土委、市卫生计

09-07 09:04 首页 杨红旭楼市研究

近期,多地发布住房租赁新政策。其架式,确实有点轰轰烈烈。引发了全社会的关注。甚至有人提出这是”二次房改“。

第一次房改,是指98年房改(国23号文),是停止福利化分房(分的是租赁房),实行住宅商品化,私有化(通过市场购房)。而本次大力推进住房租赁,似乎历史潮流逆向:引导人们租房,少买房。颇为有兴趣。哈哈。

但实际上,还是有所不同的。这次,应该大力发展住房租赁市场,让市场机制在租赁中发挥决定性作用。

各级政府,千万不要开历史倒车:重新回到大建政策性租赁房,然后进行定向的、小部门、特定群体的福利分房。


近期地方新政较多,似大同小异。在此,老杨拿北京市的政策略作分析。


8月17日,北京市住房城乡建设委发布公告称,近期已会同市发展改革委、市教委、市公安局、市规划国土委、市卫生计生委、市工商局、人民银行营管部联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》。   

显而易见,这是一个多部门参与的文件,也就意味着,这一过去多部门都管、但都管不好、不愿管的重大难点社会问题,已经到了必须综合管理的历史新阶段。

这一阶段的到来,有一个中央重视且不断推进的过程与背景:

2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度。

2016年中央进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育发展住房租赁市场的具体要求。

2017年5月住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见、

2017年7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。

过去几个月,多个城市(主要是九部季新政中明确点名的12个试点城市),已陆续出台类似新政。在此背景下,北京有压力、有动力出台此新政。

从新政内容来看,已出台新政的城市大同小异,其中对于租售同权的的表述也有差异,引发社会关注与讨论的第一个城市是广州,主要聚焦于承租人子女就近入学。

北京的意见稿中规定:承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育;承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

看上述表述,入学是有条件的,尤其是非京籍人员子女,还有另外一套“接受义务教育具体规定”。而且,并不是在承租小区就近入学,而在所在“区”,也即行政区,比如丰台区、通州区等,而一个行政区中有很多小学和初中,其教育水平相差较大。大家关注的是,能否就近小区对口的学校。

关于外地承租人子女上学的问题,其实在近几年大城市推进的居住证制度中,已经包含和体现;而部分城市的租房新政,只不过从租房的角度,再次进行阐述。其实是一码事,两个不同的视角,其中有重叠部分。对此,大家不宜过多解读。

此外,本次新政重点内容还包括:集体户口租公租房可以落户、租房合同期内不许随意涨租金、租金最好按月收取、合同终止后3个工作日内房主就应退回押金、出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房、房东在租赁期间出售住房的,承租人享有优先购买权、租赁期间房屋若买卖继承赠与,不影响租赁合同效力、打击二房东。租户不得擅自转租、合租。

关于对北京房价的影响,可以有如下几个视角。

1?保护承租人权益,有利于发展租房市场,从而使越来越多的人选择租房,其中多数属于推迟购房,少数可能终身租房,如此则分流或延缓了购房需求。因此,从性质上判断,长期来看,将小幅的抑制北京房价上涨速度。

2?随着租房市场的发展,投资者将越来越关注租金收益,房价涨幅收窄的同时,租金收益率会上升,中长线的稳健投资者会增加,而短线炒房的投资者会减少。如此,则房价短周期波动的波幅会渐趋缩小。

3、租房市场大发展之后,会对房价结构产生一定的影响。由买转租,或明显推迟购房的人群,以年轻人为主,对应的中小户型、中低端的刚需房,购房需求被分流的情况最明显,所以这类房子的价格上涨速度将放缓。


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